Qeveria ndryshon ligjin për objektet e konfiskuara, si do mbrohen blerësit me kontrata porosie

Në mbledhjen e sotme qeveria ka miratuar ndryshimet në ligjin për administrimin e objekteve të konfiskuara.

Ndryshimet e miratuara pritet të sjellin një model të ri, të integruara për administrimin e objekteve të konfiskuara, duku synuar t’i jepet zgjidhje problematikave që nga përfundimi i punimeve të lëna përgjysmë, njohjen e të drejtave për pagesat e kryera nga blerësit me kontrata porosie dhe kontratat e pronave të truallit të kryera para konfiskimit të objektit.

Drafti “Për disa ndryshime dhe shtesa në ligjin nr.66/2023, “për administrimin e objekteve të konfiskuara si ndërtime pa leje, me qëllim përdorimin e tyre për interes publik apo strehim social, si dhe zbutjen e pasojave sociale të shkaktuara”

Fillimisht parashikon krijimin e një “fondi të veçantë/të dedikuar për ndërtimet pa leje”. Fondi do të përdoret për përfundimin e punimeve te objektet pa leje të konfiskuara.

“Fond i veçantë/ i dedikuar për ndërtimet pa leje” janë burime financiare, të cilat destinohen për veprimtarinë/zhvillimin e objekteve pa leje, që janë konfiskuar dhe i kanë kaluar në administrim AAPSK-së, sipas përcaktimeve në këtë ligj.””, theksohet në projektligj.

Objektet e konfiskuara me vendim gjykate administrohen nga Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK).

Të drejtat për pronarët e truallit dhe blerësit me kontrata porosie

Një pjesë e rëndësishme e ndryshimeve lidhet me konstatimin e detyrimeve për blerësit me kontratat porosie dhe kontratat me pronarët e truallit. Për këta individë që kanë kryer pagesa ndaj zhvilluesit, drafti përcakton konstatimin e tyre në rastet e kontratave noteriale të regjistruara në ASHK dhe kryerjen e pagesave me bankë, përpara konfiskimit të objektit.

Drafti përcakton gjithashtu se pronarët e truallit do të kenë të drejtë të përfitojnë njësitë që u takojnë sipas kontratave të mëparshme me zhvilluesin, pasi objekti të përfundojë dhe të regjistrohet si ndërtim i ri.

“Neni 12

Grupi i punës

1. Grupi i punës, i ngritur pranë Agjencisë së Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK), bën vlerësimin e objekteve të konfiskuara dhe është përgjegjës për:

a) vlerësimin dhe miratimin e proceseve të zhvillimit, përfshirë detajimin e përcaktimin e masave /detyrave/ të drejtave, të cilat synojnë zbutjen e pasojave të krijuara nga konfiskimi për interes publik i objekteve të ndërtuara pa leje, me qëllim fitimi, në përputhje me parashikimet e ligjit për planifikimin dhe zhvillimin e territorit dhe akteve nënligjore, në zbatim të tij;

b) konstatimin e pjesës takuese të pronarit të truallit, sipas kontratës noteriale, me qëllim zhvillimin e ligjshëm të pronës, kontratë e cila është e regjistruar në regjistrat përkatës të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës përpara datës së konstatimit të paligjshmërisë së ndërtimit;

c) konstatimin proporcionalisht të detyrimit financiar të paguar nga personat e tretë, në favor të subjektit zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues nëpërmjet sistemit bankar, nëse bazohet në një kontratë të hartuar përpara noterit dhe të regjistruar në regjistrat përkatës të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, përpara datës së konstatimit të paligjshmërisë së ndërtimit;

ç) përcaktimin e mënyrës së administrimit, shfrytëzimit të objekteve të konfiskuara apo pjesëve takuese të tyre.

2. Grupi punës përbëhet nga numër tek anëtarësh, të përcaktuar me urdhër të brendshëm të titullarit të AAPSK-së.

3. Grupi punës ka këto detyra:

a) Merr të dhëna nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës, agjencia përgjegjëse për zhvillimin e territorit, agjencia përgjegjëse për planifikimin e territorit, ministria përgjegjëse për administrimin e pronës shtetërore, Dhoma Kombëtare e Noterisë, Ministria e Drejtësisë, çdo dokumentacion financiar justifikues nga palë të treta, bankat e nivelit të dytë, të cilat operojnë në Republikën e Shqipërisë, apo çdo institucion tjetër publik në vend, si dhe akseson të dhënat në Regjistrin e Objekteve të Konfiskuara;

b) Vlerëson, rast pas rasti, gjendjen e objekteve të konfiskuara dhe i propozon, nëpërmjet titullarit të institucionit, kalimin në përgjegjësi administrimi, përdorim të përkohshëm, dhënie me qira apo në pronësi të objektit të konfiskuar, në favor të institucioneve publike apo të enteve publike përkatëse;

c) Vlerëson masat për përfundimin/përshtatjen e objekteve të konfiskuara, sipas parashikimeve në proceset e zhvillimit;

ç) Propozon formën e zhvillimit, e cila përmbush më mirë interesin publik / social;

d) I propozon titullarit mënyrën dhe masën e përdorimit të fondeve nga fondi i veçantë / i dedikuar për ndërtimet pa leje;

dh) AAPSK-ja ka të drejtë të marrë shërbime nga ekspertë të fushës, sipas listës së publikuar të tyre, me qëllim vlerësimin financiar e teknik të gjendjes së objekteve të konfiskuara, pagesat e të cilëve mbulohen nga fondi i veçantë/i dedikuar për ndërtimet pa leje. Raporti i paraqitur nga eksperti përbën bazë vlerësimi për grupin e punës;

e) Publikon në faqen zyrtare të AAPSK-së informacionin për gjendjen juridike të pasurisë “truall”, mbi të cilin është ngritur objekti i konfiskuar, në rastet kur rezulton se nuk ka pronar të identifikuar;

ë) Kryen edhe detyra të tjera, që i ngarkohen në zbatim të këtij ligji dhe akteve nënligjore nga titullari i institucionit.

Mundësi për legalizimin e disa objekteve

Projektligji parashikon një trajtim të veçantë për objektet që kanë shkelje të lejes së ndërtimit, por ku punimet strukturore janë përfunduar dhe njësi individuale posedohen ose përdoren nga persona të tretë që kanë kontrata noteriale me zhvilluesin.

Për këtë kategori, AAPSK-ja mund t’i kërkojë Agjencisë Shtetërore të Kadastrës vijimin e procedurave të legalizimit dhe regjistrimit sipas ligjit nr. 20/2020.

“Përjashtimisht, për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit, për të cilat gjatë vlerësimit nga grupi i punës konstatohet se janë përfunduar punimet e ndërtimit në strukturë dhe posedohen/përdoren nga palët e treta/porositës/përfitues të njësive individuale me kontratë të hartuar përpara noterit me investitorin/subjektin zhvillues, legalizohen dhe regjistrohen sipas ligjit nr.20/2020, “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë””, përcaktohet në projektligj.

Objektet e papërfunduara

Një kapitull i veçantë i projektligjit i kushtohet objekteve me investim të papërfunduar.

Konkretisht në projektligj për zhvillimin e objekteve të konfiskuara, të ngritura në truall privat përcaktohet se:

1. AAPSK-ja merr, regjistron, inventarizon dhe ruan objektet e konfiskuara deri në momentin e zbatimit të një prej formave të zhvillimit.

2. Pas marrjes në dorëzim të objektit dhe pas njohjes me nevojat/kërkesat e institucioneve apo enteve publike, interesave të pronarëve të truallit dhe personave të tretë, AAPSK-ja vlerëson:

a) destinacionin e objektit/objekteve apo pjesëve takuese të konfiskuara;

b) masën e shprehur në përqindje të pjesëve takuese, që rrjedhin nga marrëdhënia ligjore me pronarët e truallit, sipas parashikimeve të këtij ligji dhe parashikimeve të kontratës së lidhur me subjektin zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues, përpara konstatimit të paligjshmërisë në zhvillim, vetëm mbi pjesën e ndërtuar sipas lejes së ndërtimit;

c) masën e detyrimit financiar që njihet për personat e tretë, sipas parashikimeve të këtij ligji.

Drafti përcakton se për objektet e ngritura në pronë shtet ekspertët do të përcaktojnë punimet e nevojshme dhe kostot për përfundimin e objektit, ambienteve të përbashkëta apo pjesëve që i përkasin pronës shtetërore.

Në raste të caktuara, përgjegjësia financiare për punimet mund t’u ngarkohet subjekteve zhvilluese, zbatuese, mbikëqyrëse ose kolauduese. Nëse detyrimet nuk përmbushen, projektligji parashikon masa për bllokimin e llogarive bankare ose aseteve për mbulimin e shpenzimeve.

Projektligji parashikon gjithashtu trajtimin e objekteve të konfiskuara përpara hyrjes në fuqi të ndryshimeve dhe ruajtjen e të drejtave të parablerjes të krijuara sipas legjislacionit të mëparshëm.

Për zhvillimin e objekteve me investim të papërfunduar, sipas raportit të ekspertit të licencuar, AAPSK-ja vlerëson kostot për përfundimin e punimeve për:

a) kryerjen e punimeve totale për përfundimin e objektit, me qëllim vënien e tij në funksion;

b) kryerjen e punimeve për përfundimin e tyre në lidhje me ambientet e përbashkëta;

c) kryerjen e punimeve për përfundimin e ambienteve, të cilat i përkasin pronësisë shtet.

Për çdo objekt, rast pas rasti, duhet të merret parasysh që:

i. në varësi të objektit të konfiskuar nga 2-10%, shpenzimet për përfundimin e punimeve të pakryera në objekt kryhen nga subjekti zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues, sipas angazhimit të marrë prej tij në fazën fillestare të ndërtimit të objektit. Nëse ai nuk i kryen ato, atëherë procedohet me bllokimin e llogarive bankare dhe pasuritë e tij për të mbuluar shpenzimet;

ii. në rastin kur objekti i konfiskuar, në tejkalim të lejes së ndërtimit të mbi 10% të punimeve të kryera pa leje nga ana e ekspertit të licencuar, të kontraktuar nga AAPSK-ja, përcaktohet vlera e nevojshme për kryerje të punimeve për sa u përket ambienteve të përbashkëta që duhen realizuar për përfundimin e objektit;

iii. vlera e nxjerrë nga eksperti i njoftohet subjektit zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues për kryerje pagese. Në rast moskryerjeje të pagesës nga ana e tij, merren masa për bllokimin e llogarive bankare apo aseteve të subjektit zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues, me qëllim mbulimin e shpenzimeve për kryerjen e punimeve.

Në tërësi, nisma synon të kalojë nga një administrim i shpërndarë i objekteve të konfiskuara në një model të centralizuar pranë AAPSK-së, me një fond financiar të dedikuar dhe procedura të posaçme për zhvillimin, përdorimin, shitjen dhe përfundimin e këtyre objekteve. Monitor