The government changes the law on confiscated objects, how buyers with consignment contracts will be protected

At today's meeting, the government approved amendments to the law on the administration of confiscated objects.

The approved changes are expected to bring a new, integrated model for the administration of confiscated objects, aiming to provide solutions to problems ranging from the completion of unfinished works, to the recognition of rights for payments made by buyers under order contracts and land property contracts concluded before the confiscation of the object.

Draft "On some amendments and additions to Law No. 66/2023, "on the administration of confiscated buildings as unauthorized constructions, with the aim of using them for public interest or social housing, as well as mitigating the social consequences caused"

Initially, it foresees the creation of a “special/dedicated fund for unauthorized constructions.” The fund will be used to complete works on confiscated unauthorized buildings.

"Special/dedicated fund for unauthorized constructions" are financial resources, which are destined for the activity/development of unauthorized buildings, which have been confiscated and transferred to the administration of the AAPSK, according to the definitions in this law," the draft law states.

Objects confiscated by court order are administered by the Agency for the Administration of Sequestered and Confiscated Assets (AAPSK).

Rights for landowners and buyers with purchase contracts

An important part of the changes is related to the determination of obligations for buyers with order contracts and contracts with land owners. For these individuals who have made payments to the developer, the draft determines their determination in cases of notarial contracts registered with the ASHK and making payments with the bank, before the confiscation of the object.

The draft also stipulates that landowners will be entitled to benefit from the units they are entitled to under previous contracts with the developer, once the facility is completed and registered as new construction.

"Article 12

Working group

1. The working group, established at the Agency for the Administration of Sequestered and Confiscated Assets (AAPSK), evaluates confiscated objects and is responsible for:

a) assessment and approval of development processes, including the detailing and determination of measures/duties/rights, which aim to mitigate the consequences created by the confiscation in the public interest of illegally constructed facilities, for profit, in accordance with the provisions of the law on territorial planning and development and the sub-legal acts, in its implementation;

b) konstatimin e pjesës takuese të pronarit të truallit, sipas kontratës noteriale, me qëllim zhvillimin e ligjshëm të pronës, kontratë e cila është e regjistruar në regjistrat përkatës të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës përpara datës së konstatimit të paligjshmërisë së ndërtimit;

c) konstatimin proporcionalisht të detyrimit financiar të paguar nga personat e tretë, në favor të subjektit zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues nëpërmjet sistemit bankar, nëse bazohet në një kontratë të hartuar përpara noterit dhe të regjistruar në regjistrat përkatës të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, përpara datës së konstatimit të paligjshmërisë së ndërtimit;

ç) përcaktimin e mënyrës së administrimit, shfrytëzimit të objekteve të konfiskuara apo pjesëve takuese të tyre.

2. Grupi punës përbëhet nga numër tek anëtarësh, të përcaktuar me urdhër të brendshëm të titullarit të AAPSK-së.

3. Grupi punës ka këto detyra:

a) Merr të dhëna nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës, agjencia përgjegjëse për zhvillimin e territorit, agjencia përgjegjëse për planifikimin e territorit, ministria përgjegjëse për administrimin e pronës shtetërore, Dhoma Kombëtare e Noterisë, Ministria e Drejtësisë, çdo dokumentacion financiar justifikues nga palë të treta, bankat e nivelit të dytë, të cilat operojnë në Republikën e Shqipërisë, apo çdo institucion tjetër publik në vend, si dhe akseson të dhënat në Regjistrin e Objekteve të Konfiskuara;

b) Vlerëson, rast pas rasti, gjendjen e objekteve të konfiskuara dhe i propozon, nëpërmjet titullarit të institucionit, kalimin në përgjegjësi administrimi, përdorim të përkohshëm, dhënie me qira apo në pronësi të objektit të konfiskuar, në favor të institucioneve publike apo të enteve publike përkatëse;

c) Vlerëson masat për përfundimin/përshtatjen e objekteve të konfiskuara, sipas parashikimeve në proceset e zhvillimit;

ç) Propozon formën e zhvillimit, e cila përmbush më mirë interesin publik / social;

d) I propozon titullarit mënyrën dhe masën e përdorimit të fondeve nga fondi i veçantë / i dedikuar për ndërtimet pa leje;

dh) AAPSK-ja ka të drejtë të marrë shërbime nga ekspertë të fushës, sipas listës së publikuar të tyre, me qëllim vlerësimin financiar e teknik të gjendjes së objekteve të konfiskuara, pagesat e të cilëve mbulohen nga fondi i veçantë/i dedikuar për ndërtimet pa leje. Raporti i paraqitur nga eksperti përbën bazë vlerësimi për grupin e punës;

e) Publikon në faqen zyrtare të AAPSK-së informacionin për gjendjen juridike të pasurisë “truall”, mbi të cilin është ngritur objekti i konfiskuar, në rastet kur rezulton se nuk ka pronar të identifikuar;

ë) Kryen edhe detyra të tjera, që i ngarkohen në zbatim të këtij ligji dhe akteve nënligjore nga titullari i institucionit.

Mundësi për legalizimin e disa objekteve

Projektligji parashikon një trajtim të veçantë për objektet që kanë shkelje të lejes së ndërtimit, por ku punimet strukturore janë përfunduar dhe njësi individuale posedohen ose përdoren nga persona të tretë që kanë kontrata noteriale me zhvilluesin.

Për këtë kategori, AAPSK-ja mund t’i kërkojë Agjencisë Shtetërore të Kadastrës vijimin e procedurave të legalizimit dhe regjistrimit sipas ligjit nr. 20/2020.

“Përjashtimisht, për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit, për të cilat gjatë vlerësimit nga grupi i punës konstatohet se janë përfunduar punimet e ndërtimit në strukturë dhe posedohen/përdoren nga palët e treta/porositës/përfitues të njësive individuale me kontratë të hartuar përpara noterit me investitorin/subjektin zhvillues, legalizohen dhe regjistrohen sipas ligjit nr.20/2020, “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë””, përcaktohet në projektligj.

Objektet e papërfunduara

Një kapitull i veçantë i projektligjit i kushtohet objekteve me investim të papërfunduar.

Konkretisht në projektligj për zhvillimin e objekteve të konfiskuara, të ngritura në truall privat përcaktohet se:

1. AAPSK-ja merr, regjistron, inventarizon dhe ruan objektet e konfiskuara deri në momentin e zbatimit të një prej formave të zhvillimit.

2. Pas marrjes në dorëzim të objektit dhe pas njohjes me nevojat/kërkesat e institucioneve apo enteve publike, interesave të pronarëve të truallit dhe personave të tretë, AAPSK-ja vlerëson:

a) destinacionin e objektit/objekteve apo pjesëve takuese të konfiskuara;

b) masën e shprehur në përqindje të pjesëve takuese, që rrjedhin nga marrëdhënia ligjore me pronarët e truallit, sipas parashikimeve të këtij ligji dhe parashikimeve të kontratës së lidhur me subjektin zhvillues/zbatues/mbikëqyrës/kolaudues, përpara konstatimit të paligjshmërisë në zhvillim, vetëm mbi pjesën e ndërtuar sipas lejes së ndërtimit;

c) masën e detyrimit financiar që njihet për personat e tretë, sipas parashikimeve të këtij ligji.

Drafti përcakton se për objektet e ngritura në pronë shtet ekspertët do të përcaktojnë punimet e nevojshme dhe kostot për përfundimin e objektit, ambienteve të përbashkëta apo pjesëve që i përkasin pronës shtetërore.

Në raste të caktuara, përgjegjësia financiare për punimet mund t’u ngarkohet subjekteve zhvilluese, zbatuese, mbikëqyrëse ose kolauduese. Nëse detyrimet nuk përmbushen, projektligji parashikon masa për bllokimin e llogarive bankare ose aseteve për mbulimin e shpenzimeve.

Projektligji parashikon gjithashtu trajtimin e objekteve të konfiskuara përpara hyrjes në fuqi të ndryshimeve dhe ruajtjen e të drejtave të parablerjes të krijuara sipas legjislacionit të mëparshëm.

Për zhvillimin e objekteve me investim të papërfunduar, sipas raportit të ekspertit të licencuar, AAPSK-ja vlerëson kostot për përfundimin e punimeve për:

a) kryerjen e punimeve totale për përfundimin e objektit, me qëllim vënien e tij në funksion;

b) kryerjen e punimeve për përfundimin e tyre në lidhje me ambientet e përbashkëta;

c) carrying out works for the completion of premises that belong to state ownership.

For each object, case by case, it must be taken into account that:

i. depending on the confiscated object from 2-10%, the costs for completing the unfinished works on the object are carried out by the developer/implementer/supervisor/inspector, according to the commitment made by him in the initial phase of the construction of the object. If he does not carry them out, then the blocking of his bank accounts and assets is proceeded with to cover the costs;

ii. in the case where the confiscated object, in excess of the construction permit of over 10% of the works carried out without a permit by the licensed expert, contracted by the AAPSK, the value necessary for carrying out the works in terms of the common areas that need to be completed for the completion of the object is determined;

iii. the value determined by the expert is notified to the developer/implementer/supervisor/inspector for payment. In the event of failure to make payment on his part, measures are taken to block the bank accounts or assets of the developer/implementer/supervisor/inspector, in order to cover the costs of carrying out the works.

Overall, the initiative aims to move from a distributed administration of confiscated objects to a centralized model at the AAPSK, with a dedicated financial fund and special procedures for the development, use, sale and completion of these objects. Monitor