Tirana ranks as the city with the most unaffordable cost of living in Europe

An infographic that ranks Tirana as the most unaffordable city among 79 European cities has sparked debate in recent days on social media, highlighting the gap between the high cost of living, low incomes, and poor quality of life in the Albanian capital.

"It took me a while to find Tirana, because it almost went out of the frame," Redi Muçi, the only MP from the opposition party Lëvizja Bashkë në Kuvend, wrote on Facebook.

The chart, which challenges the government's propaganda about a capital city experiencing development and producing more architecture than anywhere else in Europe, was compiled and published by data analyst Alessandro Palombo. It crosses the cost of rent and basic living costs as a percentage of median net salary, with a quality of life index that includes safety, health, traffic and pollution.

The data is taken from Numbeo, a large global cost of living database that operates through crowdsourcing (voluntary user reporting).

Although its methodology is not perfect, BIRN found that data on net income, rents or other indicators are similar or close to figures published by INSTAT or the Bank of Albania.

For economic experts and analysts, the graph mathematically confirms what urban planners and economic experts have been denouncing for years: The capital is turning into a livable environment, while development policies have favored concreting at the expense of the lives of residents.

“For every 100 lek of income, 170 lek are needed to cover expenses, forcing the family to rely on other income, savings, remittances or borrowing,” Eduart Gjokutaj, head of the ALTAX organization, told BIRN. “This report is a critical signal for public policies,” he added.

Methodology and accuracy of the chart

The data used by Palombo to construct the graph comes from Numbeo. They are mostly voluntary reports and are not complete. However, some of them are comparable to official data from INSTAT or other statistical sources.

For example, for income, Numbeo uses the median net income for citizens, which for Tirana is reported to be around 72,760 Lekë per month. The median salary in this case means that 50% of the population earns less than this amount.

On the other hand, INSTAT does not measure the median salary, but only publishes the average gross salary of around 92,000 Lekë, which after taxes translates to around 73,000 Lekë net. The latter can be significantly affected by the very high salaries of the very well-paid minority.

Megjithatë, nëse analizon shpërndarjen e pagave nga të dhënat zyrtare të INSTAT për tremujorin e dytë të vitit 2026, sipas të cilave mbi 55% e të punësuarve paguhen deri në 75,000 lekë bruto, mund të thuhet se paga mediane reale në Shqipëri ndodhet brenda kësaj fashe dhe mjaft afër shifrës së Numbeos.

Edhe pse të krahasosh medianën me mesataren nuk është një përputhje e përsosur, ky detaj statistikor tregon se problemi mund të jetë edhe më i madh, sa kohë paga mediane, e cila nuk ndikohet nga pagat e larta në sistem dhe përfaqëson me saktësi qytetarin e mesit, është në vende si Shqipëria ndjeshëm më e ulët se mesatarja.

Gjokutaj sqaron se të dhënat nuk kanë saktësi statistikore, por mund të shërbejnë për orientim. “Vlerësimi se qiraja arrin rreth 56% të pagës neto, nëse burimi është Numbeo, mbetet tregues orientues dhe jo statistikë zyrtare”, tha ai.

Të njëjtin qëndrim ndan për grafikun edhe analisti politik Adri Nurellari, i cili vë në dukje se përtej mangësive, grafiku është një tregues i problemeve të qytetit.

“Edhe pse metodologjia ka kufizimet e veta dhe nuk duhet marrë si renditje përfundimtare, rezultati tregon se Tirana është një qytet jashtëzakonisht i shtrenjtë në raport me të ardhurat, pa ofruar një cilësi jetese në përpjesëtim me këtë kosto”, tha ai.

Kullat e xhamta dhe strehimi i mangët

Të dhënat zyrtare të tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri tregojnë një realitet që sfidon rregullat bazë të ekonomisë.

Në një analizë të mëparshme, BIRN gjeti se shifrat e transaksioneve nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës për periudhën 2021-2025, të kryqëzuara me ndryshimet demografike dhe të dhënat e INSTAT mbi lejet e ndërtimit, zbulojnë një anomali të dukshme ku ndërtimet dhe çmimet e pronave rriten, ndërkohë që numri i shitjeve tkurret.

Në një ekonomi funksionale, ky do duhej të ishte momenti kur rregullat bazë hyjnë në lojë. Kur kërkesa bie dhe stoku i pashitur rritet, çmimet duhet të ulen për të nxitur blerësit. Megjithatë, në Tiranë, çmimet e pronave pësuan një rritje agresive gjatë viteve 2023-2024, duke e bërë strehimin një mision të pamundur për qytetarin e shtresës së mesme.

“Tregu i banesave po përcakton çmime që një pjesë e konsiderueshme e të punësuarve formalë nuk mund t’i përballojë me të ardhurat e tyre, ndërsa politikat e strehimit social dhe kreditë e buta nuk mund të vlerësohen vetëm nga numri i përfituesve, por nga ndikimi real që kanë në uljen e barrës së strehimit”, i tha BIRN Gjokutaj.

Sipas tij, këto çmime në tregun e banesave krijojnë edhe presionin më të madh për qytetarët, të cilët duhet të shpenzojnë shumicën e të ardhurave mujore për qira, transport dhe ushqime bazë, gjë që reflektohet më pas edhe në renditjen e Palombos.

“Në Tiranë, qiraja, ushqimet, energjia dhe transporti mund të përthithin një pjesë të madhe të rritjes së të ardhurave. Për familjet që nuk zotërojnë banesë, presioni është edhe më i fortë. Kështu, mund të kemi rritje të pagës mesatare në statistika, por përmirësim të kufizuar ose rënie të fuqisë blerëse për kategori të caktuara punonjësish”, thotë Gjokutaj.

Gjokutaj shton se ky treg ka dalë jashtë çdo logjike. “Ky raport është një sinjal kritik për politikat publike,” thekson ai, ndërsa shton se duhet analizuar nëse taksimi i pasurive të paluajtshme dhe instrumentet e tjera fiskale po kontribuojnë në një përdorim më efikas të banesave apo nuk ndikojnë mjaftueshëm në përballueshmërinë e tyre.

Sipas analistit politik Adri Nurellari, kjo krizë në strehim nuk është një fenomen i natyrshëm. “Nuk është thjesht rastësi urbanistike apo pasojë e forcave të tregut, por produkt i një modeli zhvillimi dhe i zgjedhjeve politike të një lidershipi që ka ndikuar në transformimin e kryeqytetit për afro një çerek shekulli,” vëren ai. Përqendrimi i kapitalit në pasuri të paluajtshme, shpesh me origjinë spekulative, ushtron sipas tij presion mbi çmimet përtej mundësive të ekonomisë reale.

Sipas Nurellarit, qyteti vuan nga mospërputhje themelore: çmimi i banesës është shkëputur nga paga, vlera e investimit është shkëputur nga produktiviteti, dhe zhvillimi urban po i shërben gjithnjë e më shumë vizitorëve e turistëve përkundrejt banorëve të përhershëm. “Ajo që shpesh harrohet është se kjo është edhe kosto e turizmit masiv,” shton ai.

“Mijëra apartamente kalojnë nga banimi te qiratë turistike, çmimet rriten dhe shërbimet orientohen gjithnjë e më shumë drejt vizitorëve, jo banorëve. Pikërisht kjo ka shkaktuar protesta në Barcelonë dhe qytete turistike në Spanjë e Kroaci: qyteti bëhet gjithnjë e më mikpritës për turistin dhe gjithnjë e më i papërballueshëm dhe i papërshtatshëm për banorin permanent”, tha Nurellari.

Tirana vs. Vjena

Në grafikun e Palombos, Vjena qëndron në ekstremin e kundërt të Tiranës, duke ofruar cilësi të lartë jetese me një kosto që thith vetëm 55% të pagës. Për deputetin e Lëvizjes Bashkë, Redi Muçi, ky hendek thekson përplasjen mes dy modeleve zhvillimore.

Gjatë dekadës së fundit, Tirana ka ndjekur një model totalisht të kundërt me atë europian, të bazuar te kullat, ku investitorë shpesh të implikuar në dosjet e SPAK e përdorin sektorin për qarkullim parash. “Në Vjenë, rreth 60% e banesave janë sociale dhe 75% e rezidentëve jetojnë me qira, duke e renditur të parën,” i tha Muçi BIRN-it, duke theksuar se në Tiranë banesat sociale “kanë shërbyer vetëm si mjet propagande për shtresat më të varfra dhe s’kanë ndikuar aspak në treg”.

Faced with this distorted reality, expert Eduart Gjokutaj emphasizes the need for a new institutional approach to the crisis. “The public responsibility is not to be satisfied with reporting the average wage and national inflation, but to also measure how housing and utility costs affect real household budgets,” he argues.

Essentially, this unbalanced development is producing an existential crisis for the capital's residents. Analyst Adri Nurellari describes this as a social eviction and a new type of expropriation, where citizens are not forcibly evicted, but are gradually pushed out of the housing market by prices.

"It is a form of economic and social expropriation... In the past, people were expropriated to make room for the city, while today the city is built without leaving room for people," concludes Nurellari.